Aby oszczędzić trochę Twojego czasu stworzyliśmy listę najczęściej zadawanych do nas pytań. Jeżeli masz pytanie, które nie znajduje się w FAQ, zawsze możesz je zadać mailowo bądź telefonicznie. Z uwagi na fakt, iż dział ten niesie ze sobą dużą dawkę wiedzy, postanowiliśmy podzielić go na grupy tematyczne. FAQ pozostawiamy jako otwarty rozdział naszej strony. Oczekujemy na dalsze pytania oraz sugestie.
mapy do celów projektowych
Zgodnie z zapisami Prawa Budowlanego, można sporządzić projekt przyłącza na mapie zasadniczej zakupionej w Starostwie Powiatowym. Trzeba jednak pamiętać, iż zakupiona w ten sposób mapa zasadnicza może być mapą nieaktualną i w swej treści nie odpowiadać rzeczywistości.
Projektowanie na aktualnej mapie zasadniczej gwarantuje, iż realizowana inwestycja nie będzie kolidowała z istniejącą sytuacją terenową.
Tak, istnieje taka możliwość. Po wcześniejszym uzgodnieniu ze Zleceniodawcą sporządzenia mapy do celów projektowych lub projektantem, przekażemy w ramach zlecenia na wskazany elektroniczną wersję wykonanej mapy do celów projektowych (format dxf – Autocad).
Ilość sporządzonych egzemplarzy mapy do celów projektowych jest ustalana na etapie przyjęcia zlecenia na sporządzenie mapy do celów projektowych i zależy od Zleceniodawcy.
W procesie inwestycyjnym, gdzie wymagane jest wydanie pozwolenia na budowę, konieczne jest wykonanie mapy do celów projektowych.
Mapa do celów projektowych jest ważna tak długo, jak długo jest aktualna w zakresie opracowania.
W czasie gdy w zakresie opracowania mapy powstaną nowe obiekty budowlane, nowe sieci albo zostaną uzgodnione nowe projekty, mapa traci swoją ważność i należy sporządzić nową dokumentację.
Zlecenie wykonania mapy do celów projektowych należy zlecić w momencie, gdy będzie ona naprawdę potrzebna. Nie ma potrzeby wykonywać mapy na przysłowiowy zapas.
W sytuacji, gdy w drodze przyległej do działki Inwestora nie ma sieci uzbrojenia terenu, należy sporządzić mapę do celów projektowych obejmującą swym zakresem nie tylko działkę, na której ma powstać budynek. Wykonujemy wówczas mapę do celów projektowych o szerszym zasięgu, prowadząc zakres opracowania zazwyczaj do najbliższej drogi, w której takowe media są dostępne. Każdorazowo jednak należy miejsce podłączenia uzgodnić z instytucjami branżowymi zarządzającymi sieciami uzbrojenia terenu.
Tak, lokalizowanie budynków w minimalnych, dopuszczalnych odległościach od granic działki (tzw. ostrych), obliguje geodetę do sporządzenia mapy do celów projektowych, po wcześniejszej analizie dokumentów dotyczących przebiegu granic działki oraz położenia punktów granicznych.
tyczenia budynków
i obiektów budowlanych
Geodeta tyczy budynek w terenie w oparciu o Plan Zagospodarowania Terenu (PZT), rzut fundamentów oraz rzut przyziemia (rzut parteru). Przesyłając te dane drogą elektroniczną możemy przedstawić wycenę. Koszt uzależniony jest od wielkości obiektu oraz ilości elementów konstrukcyjnych do wyznaczenia. Co do terminów to zazwyczaj umawiamy się z wyprzedzeniem kilku dni.
Geodeta po wykonaniu tyczenia poświadcza wykonaną usługę wpisem w dzienniku budowy.
Trzeba przygotować materiał w postaci desek i zaostrzonych pali, które posłużą przygotowaniu tak zwanych ław ciesielskich/ław budowlanych. Geodeta wytycza na ławach ciesielskich główne osie konstrukcyjne budynku zgodnie z rzutami fundamentów i przyziemia oraz poziom posadowienia parteru. Ilość desek i pali ustalamy na podstawie rzutu fundamentów i przekazujemy ją kilka dni wcześniej Inwestorowi. Ponadto należy przygotować wkrętarkę, wkręty, sznurek murarski, piłę do cięcia oraz dziennik budowy.
Tak, zgodnie z przepisami prawa budowlanego należy wytyczyć przebieg trasy przyłącza, a następnie przed zasypaniem wykopu należy dokonać pomiaru powykonawczego.
pomiary powykonawcze
Tak, ponieważ budynki wymagające pozwolenia na budowę, podlegają obowiązkowi wykonania inwentaryzacji powykonawczej. Kiedy budynek spełnia już wszystkie warunki niezbędne do dokonania jego odbioru, należy zgłosić się do geodety. Inwentaryzacja budynku to pomiar, którego celem jest aktualizacja zarówno mapy zasadniczej, jak i ewidencji gruntów i budynków. Budynek zostanie ujawniony w ewidencji i zostanie sporządzona dla niego kartoteka. Inwentaryzacji powykonawczej podlegają także elementy sieci uzbrojenia terenu. Ich pomiar powinien zostać wykonany w wykopie, przed zasypaniem. Z pomiarów inwentaryzacyjnych sporządza się dokumentację, która podlega przyjęciu do zasobu geodezyjnego.
W celu sporządzenia geodezyjnej dokumentacji z inwentaryzacji powykonawczej potrzebnej do odbioru, inwestycja musi być w pełni zakończona. Najlepiej w tym celu skontaktować się z geodetą, który na podstawie wglądu do projektu zagospodarowania terenu, a także decyzji pozwolenia na budowę oraz rozmowy z inwestorem stwierdzi czy można przystąpić do prac.
Zwyczajowo geodeta przekazuje Zleceniodawcy mapę powykonawczą w 3 egzemplarzach. Istnieje możliwość, zamówienia większej ilości map powykonawczych.
podziały nieruchomości
Na początek konieczne będzie pozyskanie przez właściciela wypisu z rejestru gruntów oraz kopii mapy ewidencyjnej i zasadniczej z ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej dla nieruchomości podlegającej podziałowi. Dalsze czynności przeprowadza już geodeta w uzgodnieniu z Zleceniodawcą m.in. przygotowuje wniosek o podział do Urzędu Gminy, wstępny projekt podziału, mapę podziałową nieruchomości niezbędną do wydania do decyzji podziałowej.
Koszt podziału nieruchomości uzależniony jest od kilku czynników m.in. od wielkości i rodzaju nieruchomości, od wybranej procedury, a także od ilości wydzielanych działek. Cena ustalana jest indywidualnie ze Zleceniodawcą, a czas realizacji to zazwyczaj okres między 2-3 miesiące (tyle trwać będą wszelkie czynności administracyjne w urzędach).
– Zgłoszenie pracy geodezyjnej w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej,
– analiza i opracowanie materiałów pozyskanych z ośrodka dokumentacji oraz założeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
– przygotowanie wstępnego projektu podziału działki i skompletowanie dokumentacji niezbędnej do wydania przez wójta gminy postanowienia o zgodności projektu podziału z ustaleniami MPZP,
– złożenie dokumentacji w urzędzie gminy. W tym celu potrzebny jest, podpisany przez wszystkich właścicieli dzielonej nieruchomości, wniosek o wydanie postanowienia o zgodności projektu podziału z ustaleniami MPZP,
– wydanie postanowienia przez wójta gminy,
-wysłanie zawiadomień informujących właścicieli nieruchomości podlegającej podziałowi oraz właścicieli nieruchomości do niej przylegających o trybie i terminie protokołu (ustalenia przebiegu granic, wznowienia lub wyznaczenia punktów granicznych oraz przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi),
– przeprowadzenie w terenie w obecności stron czynności ustalenia przebiegu granic, wznowienia lub wyznaczenia punktów granicznych, przyjęcia granic nieruchomości i spisanie odpowiedniego protokołu,
– opracowanie wymaganej dokumentacji, skompletowanie operatu technicznego
i złożenie go do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej,
– kontrola operatu w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, a następnie przyjęcie dokumentacji do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
-przekazanie dokumentacji klientowi bądź złożenie dokumentów do gminy w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej podział. W przypadku składania dokumentów przez geodetę, potrzebny jest podpisany przez właścicieli wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej podziału nieruchomości,
Jeżeli podział dokonywany jest na terenach rolnych, a projektowane działki mają powierzchnie większą od 0,3000 ha pomija się etap postanowienia. Nie jest również wydawana decyzja zatwierdzająca podział.
Pozytywna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości, po jej wydaniu przez Urząd Gminy, musi ulec uprawomocnieniu. Czas jaki jest na to potrzebny to 14 dni, chyba że, właściciel działki złoży w Urzędzie Gminy stosowne pismo, informujące, iż od wydanej decyzji nie będzie się odwoływał. Uprawomocnioną decyzję Urząd Gminy przesyła do Ksiąg Wieczystych, Ewidencji Gruntów i Budynków oraz właściciela działki. Wypis i wyrys właściciel działki będzie mógł kupić w Ewidencji Gruntów i Budynków w momencie, gdy zostanie zaktualizowany jej zasób o przesłaną ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości.
pozostałe zagadnienia prawne
Występuje się o nią z wnioskiem do gminy w przypadku, kiedy nie ma na przedmiotową działkę obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Aby ją otrzymać, muszą być spełnione między innymi następujące warunki:
– co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana,
– przedmiotowa działka musi mieć dostęp do drogi publicznej (przez dostęp rozumie się także służebność drogową lub drogę wewnętrzną),
– istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
Decyzja taka dotycząca budynku mieszkalnego jest bezpłatna i czeka się na nią ok. 3 miesięcy.
Mapy i dokumentacja geodezyjna znajdują się we właściwym miejscowo starostwie powiatowym. Okazanie granic w terenie można zlecić wykonawcy prac geodezyjnych. W przypadku zniszczonych, uszkodzonych przesuniętych znaków granicznych można zlecić ich wznowienie. W sytuacji braku wiarygodnych dokumentów określających przebieg granicy należy przeprowadzić procedurę ustalenia przebiegu granic nieruchomości.
Ewidencję gruntów i budynków prowadzą właściwi miejscowo Starostowie i Prezydenci Miast na prawach powiatu wykonując ww. zadanie z zakresu administracji rządowej.
Można postawić ogrodzenie w osi granicy działki, pod warunkiem że uprzednio porozumieliśmy się z sąsiadem w kwestii jego budowy. W takiej sytuacji koszty budowy ogrodzenia spoczywają na osobie, która wystąpiła z taką inicjatywą. Natomiast konserwacja oraz ewentualne koszty związane z jego naprawą spoczywają na obu właścicielach działek. Jeżeli ogrodzenie służy do rozgraniczenia naszej działki z ulicą, nie może przekraczać linii rozgraniczającej tę ulicę. Przed każdą budową niezależnie od wielkości oraz rodzaju ogrodzenia należy uzyskać z urzędu gminy wypis i wyrys z planu miejscowego. Jeżeli nie ma takiego planu, ogrodzenie należy stawiać zgodnie z wymaganiami określonymi w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obecnie nie wymaga się uzyskania pozwolenia na budowę czy zgłoszenia budowy tradycyjnych ogrodzeń, pod warunkiem, że nie przekraczają 2.2m oraz nie pełnią roli muru oporowego, niezależnie od tego, czy mają być stawiane od strony dróg, terenów publicznych bądź działek sąsiednich. Wszelkie pozostałe rodzaje ogrodzeń wymagają projektu od inwestora oraz zgłoszenia w Urzędzie Gminy.
Najistotniejsza sprawa przed zakupem nieruchomości to sprawdzenie, czy jej stan jest uregulowany prawnie. W tym celu zbadamy w księgach wieczystych, do kogo należy nieruchomość, sprawdzimy czy działka nie posiada żadnych obciążeń, ocenimy dokumentację określającą przebieg granicy, a w razie potrzeby dokonamy również pomiarów kontrolnych na gruncie.
– Czy teren nie jest podmokły?
Można samemu sprawdzić, np. wykopać otwór w gruncie na głębokość szpadla i zobaczyć, czy nachodzi woda, lub też rozejrzeć się po okolicy i przekonać się, jaką mamy roślinność, lub można zlecić profesjonalnemu podmiotowi wykonanie odwiertów geologicznych.
Warto też zwrócić uwagę na to, co się znajduje w okolicy, czy nie ma jakichś np. uciążliwych zakładów przemysłowych itp.
Można też sprawdzić, co jest planowane w okolicy (studium, MPZP, wuzetka).
-Należy też zwrócić uwagę na dostępność mediów.
W celu podłączenia do sieci elektroenergetycznej należy zwrócić się z wnioskiem o wydanie warunków technicznych do zakładu energetycznego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Jeżeli chodzi o podłączenie do sieci gazowej, to należy najpierw zwrócić się z zapytaniem do odpowiedniej spółki gazowej, czy jest możliwość podłączenia do takiej sieci.
Podłączenie do sieci wodociągowej.
Podobnie jak w przypadku poprzednich spółek należy się zwrócić do zakładu wodociągowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości z prośbą o wydanie opinii dotyczącej możliwości podłączenia do sieci, bardzo często te same jednostki odpowiadają też za podłączenie do sieci kanalizacyjnej.
W przypadku kiedy nie będzie takiej możliwości, możemy do czasu wybudowania tych sieci alternatywnie korzystać z indywidualnych rozwiązań, tzn. studni, a w przypadku kanalizacji – szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.
Zazwyczaj jednak kwestie te są już uregulowane w sposób jednoznaczny w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzjach o warunkach zabudowy – wskazuje się w nich na możliwości korzystania z indywidualnych rozwiązań. Trzeba też pamiętać o zachowaniu odpowiednich odległości przy projektowaniu studni na swojej działce.
Przydatne informacje na temat przydomowej oczyszczalni ścieków.
W myśl obowiązujących przepisów dotyczących przydomowych oczyszczalni ścieków i zbiorników bezodpływowych o odpowiednich parametrach nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na ich budowę, a jedynie dokonać zgłoszenia.
Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę oraz zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3.
Trzeba też pamiętać o zachowaniu odpowiednich odległości przy projektowaniu szamba na swojej działce.
W pierwszej kolejności, warto jest porozmawiać z właścicielami sąsiednich nieruchomości i spróbować wspólnie znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące dla każdej ze stron. Wynik tego porozumienia może zostać spisany w formie aktu notarialnego i ustanawiać służebność drogi koniecznej. Służebność taka, może zostać też ustanowiona sądownie. Wynika to z faktu, iż zgodnie z kodeksem cywilnym, każda nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej, a jej właściciel ma prawo żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
Odpowiedź jest zawarta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to akt, którego treść jest obowiązująca przy zagospodarowywaniu oraz zabudowie terenów. Chcąc otrzymać pozwolenie na budowę, właściwy organ weryfikuje zgodność naszego projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji braku ww. planu, organ sprawdza zgodność z zapisami decyzji o warunkach zabudowy.
Standardowo, budynek należy stawiać w odległości od granicy działki nie mniejszej niż 3m od strony ściany budynku bez okien i drzwi lub 4m od strony ściany budynku z oknami i drzwiami – zwróconej każdorazowo w stronę tej granicy. Możliwe jest również usadowienie budynku od strony ściany bez okien i drzwi w odległości 1,5 m bądź bezpośrednio przy granicy, jeżeli określa taką możliwość miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednakże przed każdą planowaną budową zaleca się szczegółowe zapoznanie z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisami odrębnymi, ponieważ mogą z nich wynikać inne wymagania niż powyżej przedstawione.
Starać się o zasiedzenie nieruchomości może osoba, która jest posiadaczem samoistnym – osoba, która włada nieruchomością jak właściciel, wywiązuje się ze swoich obowiązków (np. płaci odpowiednie podatki) oraz wyraża zamiar wykonywania wszelkich przysługujących właścicielowi uprawnień. Uzyskać potwierdzenie zasiedzenia można po ukazaniu dowodów nieprzerwanego władania nieruchomością przez 20 lat w dobrej wierze (w przekonaniu, że prawo własności faktycznie mu przysługuje) lub 30 lat w złej wierze (będąc świadomym o istnieniu innego prawnego właściciela).